„Polska w budowie” powoli będzie miała się ku końcowi. Inwestycje infrastrukturalne napędzane wirtualnymi pieniędzmi z Unii Europejskiej oraz próbą pokazania się Europie przy okazji 15 meczy piłkarskich już się zakończyły, a nowych nie widać.
Z tych dwóch powodów władowano w budowlankę mnóstwo pieniędzy (oczywiście pożyczonych). Generalnie branża kwitła – najpierw napędzana boomem kredytowym i rozwojem rynku mieszkaniowego (tani i łatwy kredyt, nawet na 120% wartości inwestycji), a potem inwestycjami infrastrukturalnymi robionymi pod Unię Europejską oraz z okazji Euro 2012. Dziś popyt na usługi budowlane się kończy, a branży grozi nawet nie tyle kryzys, co całkowita zapaść.
Koło zamachowe?
Budownictwo jest specyficzną gałęzią gospodarki – bardzo różną od handlu, usług czy przemysłu, chociaż posiada pewne cechy każdej z tych dziedzin. Gdy budownictwo się rozwija, zyskuje również branża AGD, przemysłu ciężkiego (materiały budowlane, stal itp.), meblarska. Spadek zamówień ze strony budownictwa oznacza również problemy tych branż. W budownictwie zatrudniony jest co 17 pracujący Polak (około 900 tysięcy osób). W 2005 roku było to tylko 660 tysięcy. A więc w ciągu sześciu lat (ostatnie dane są za 2011 rok) zatrudnienie wzrosło o prawie 40%. Początkowo wynikało to z rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W 2004 roku oddano do użytkowania ok. 108 tys. mieszkań, w 2007 – ok. 134 tysięcy, w 2009 roku – 160 tysięcy, a w 2011 – ok. 132 tysięcy. Jak widać, w ostatnich latach budownictwo mieszkaniowe mocno zwolniło i liczba nowo oddanych lokali spada do poziomu sprzed boomu mieszkaniowego, który napędzany był tanim kredytem oraz dobrym kursem złotówki do walut zagranicznych (głównie franka szwajcarskiego i euro). Dziś można spotkać wielu kredytobiorców, którzy brali kredyt przy poziomie franka poniżej 2 złotych (obecnie ok. 3,5 zł). Taka różnica kursowa powoduje, że kredytobiorca ma obecnie do spłacenia prawie o 80% więcej w złotówkach niż w momencie zaciągania kredytu. W przyszłości oczywiście kurs franka szwajcarskiego może spaść, ale również może jeszcze wzrosnąć. W perspektywie trzydziestoletniej może być różnie, ale ryzyko – jak pokazuje historia – jest ogromne i nie wszyscy w tamtym okresie byli go świadomi (należy tu ze szczególnym naciskiem wspomnieć o doradcach bankowych, wykorzystujących niewiedzę i naiwność klientów marzących o własnym M).
Boom mieszkaniowy pod koniec pierwszej dekady XXI wieku dotknął praktycznie wszystkie państwa europejskie oraz Stany Zjednoczone. Banki po prostu ochoczo finansowały takie inwestycje oraz kredyty osobom fizycznym. Na tej podstawie firmy budowlane podejmowały decyzje odnośnie rozpoczynania budowy nowych budynków, nawet bez zamówień od klientów. Przyjmowały, że wszystko, co wybudują, łatwo sprzedadzą – i to jeszcze po niebotycznych cenach (na obrzeżach Warszawy po 10 tys. złotych za metr kwadratowy). W pewnym momencie klienci powiedzieli „stop” i przestali kupować po takich cenach. Budowlanka mogła pójść taką drogą jak np. w Hiszpanii i obniżyć ceny (tam nawet o połowę), ale tak się nie stało. Mając finansowanie z banku, deweloperzy woleli dłużej sprzedawać, ale cen nie opuszczać (przynajmniej za bardzo). Można powiedzieć, że do tego momentu mieliśmy normalną grę rynkowa, trochę sprowokowaną przez sytuację (silna złotówka, łatwo dostępny kredyt).
Gdy w innych państwach europejskich budownictwo stało się hamulcowym gospodarki (w Hiszpanii liczba nowo rozpoczynanych budów mieszkań spadła od 2005 do 2010 r. sześciokrotnie), u nas dostało przepiękny prezent – inwestycje państwowe. Spadły jak z nieba. W pierwszej kolejności – wysyp wszystkiego, co było promowane jako unijne (pamiętajmy, że środki na te inwestycje zostaną przekazane dopiero po zrealizowaniu inwestycji – wcześniej trzeba wyłożyć swoje, czyli najczęściej z kredytu), a w drugiej cały program, który można zawrzeć w haśle Platformy Obywatelskiej z ostatnich wyborów, czyli „Polska w budowie”. „Ministra” sportu i turystyki oświadczyła, że na same przygotowania do Euro 2012 wydaliśmy ok. 100 miliardów złotych. Oczywiście gros tych inwestycji powstałoby niezależnie od mistrzostw, ale miały one jedną cechę: mieliśmy pewną datę graniczną, na którą musieliśmy zdążyć. A to prowadziło do jednego: inwestycje musiały zostać zrealizowane szybko i w ogromnej ilości. Niektórzy ekonomiści wynajęci przez Ministerstwo Sportu i Turystyki przekonywali, że dla Polski będzie to bardzo pozytywne działanie (miało się przełożyć na szybsze tempo rozwoju gospodarczego). Nie przewidzieli (nie chcieli?), że gdy w jednym czasie firmy walczą o tego samego pracownika i o te same materiały w ilości znacznie przekraczającej choćby wzrost wynikający z trendu rynkowego, to ceny idą w górę – zarówno pracy, jak i surowców i materiałów. Firmy kalkulują ceny wykonania usług na podstawie innych cen, niż później muszą płacić. Ten, kto będzie uczciwie kalkulował ryzyko, najpewniej przegra przetarg.
Wskutek skomasowania wszystkich tych inwestycji infrastrukturalnych w dość krótkim okresie (perspektywa trzech-czterech lat) mamy: bardzo drogie drogi, bardzo drogie stadiony, bardzo drogie baseny, bardzo drogie lotniska i dworce. Niestety mamy też bardzo drogi kredyt zaciągnięty przez polityków w naszym imieniu. A do tego wszystkiego mamy problem z budownictwem, które może w następnych latach ciągnąć nas w dół. Duże firmy współpracujące z państwem (PBG, DSS, Hydrobudowa) już poupadały (PBG prawie), kolejne firmy-giganty czekają w kolejce (Polimex-Mostostal). Wraz z upadkiem wielkich przedsiębiorstw, które były głównymi wykonawcami państwowych inwestycji, padnie również cała masa małych i średnich firm, często rodzinnych, które faktycznie wykonywały prace na budowach.
Upadkiem wielkich w pierwszej kolejności powinny interesować się służby specjalne i prokuratura (pobranie wielkich pieniędzy i nieprzekazanie ich podwykonawcom, po czym ogłoszenie upadłości) – znając jednak polskich urzędników, którzy nie potrafili poradzić sobie z małym gdańskim cwaniaczkiem, który wyrolował tysiące Polaków oraz grał na nosie wszystkim służbom państwowym (z prokuraturą na czele), to i sprawa upadku gigantów polskiej budowlanki rozejdzie się po kościach. Być może afera Amber Gold (chodzi o ok. 220 milionów złotych) jest tylko przykrywką dla upadku największych firm budowlanych (gdzie w grę wchodzi kilkanaście miliardów złotych). Najśmieszniejsze w tym wszystkim jest, że za przejazd autostradą możemy zapłacić aż trzykrotnie. Pierwszy raz generalnemu wykonawcy, drugi jego podwykonawcom, a trzeci już na bramce. Aż dziw, że nasz największy oligarcha Kulczyk jakoś poradził sobie z budową autostrady w Wielkopolsce – bez afer, upadków, likwidacji itd.
Można powiedzieć, że budownictwo jest samo sobie winne. Pompowane zamówienia państwowe musiały się kiedyś skończyć i od dawna wiadomo było nawet, że nastąpi to po Euro 2012. Szczęśliwie dla branży mamy duże opóźnienia w realizowaniu wszystkich inwestycji na te igrzyska i jeszcze przez około rok będą kończone inwestycje infrastrukturalne, które miały być gotowe przed pierwszym gwizdkiem w Warszawie. Ale już dziś wiadomo, że to, co nas czeka w przyszłym roku, to istne tsunami. Znajomy, który prowadzi małą firmę budowlaną, jeszcze w 2007 roku miał dwie koparki, które wykorzystywał do kopania fundamentów pod budownictwo jednorodzinne. W krótkim okresie (głównie na leasing) zwiększył swój stan posiadania do dziesięciu maszyn – wszystko dzięki pracy przy budowie dróg. Zrezygnował całkowicie z klienta indywidualnego. Nie przewidział tylko, że generalny wykonawca nie będzie płacił terminowo (przeterminowanie faktur po 100 dni to norma, a nie wyjątek), wymagania finansowania będą znacznie większe (gwarancje i rękojmia). Liczył na to, że dzięki kontraktom na budowę dróg zdobędzie fortunę, a dziś bardziej obawia się bankructwa. I znów chce wrócić na rynek budownictwa indywidualnego, gdzie ryzyko jest mniejsze, gotówka zawsze na czas i nawet marże wyższe (tylko ilość robót mniejsza). Tylko że z ratami leasingowymi na osiem nowych koparek ciężko będzie znaleźć tyle pracy, gdyż konkurencja się zwiększyła. Błędne odczytanie zmian rynkowych przez przedsiębiorców budowlanych to ich problem, ale problem ten będzie dotyczył niestety nas wszystkich.
Choć z drugiej strony kto się buduje lub przymierza się dopiero do zakupu mieszkania, raczej nie powinien narzekać – już niedługo powinno być znacznie taniej.
