Podstawowym celem inwestowania nadwyżek finansowych jest ich pomnażanie. Wielu z nas chciałoby zostać rentierami możliwie jak najszybciej. Chcemy zajmować się tym co sprawia nam przyjemność, a przy okazji żyć sobie z naszych inwestycji czy z kapitału, który zarobiliśmy przez lata. Niemniej aby osiągnąć wymarzony cel musimy w pierwszej kolejności zgromadzić wystarczający kapitał.
Od najmłodszych lat wmawiano nam, że kluczem do sukcesu jest mieć dobre oceny, ukończyć dobre studia i znaleźć dobrą pracę. Nie do końca się z tym zgadzam. Otóż edukacja jest oczywiście bardzo ważna lecz to czego uczą wykładowcy na większości uczelni ma za zadanie przygotować nas do roli dobrego wyrobnika. Nie szkoli się nas abyśmy przejawiali własną inicjatywę, myśleli nieszablonowo a tymczasem to jest właśnie kluczem do sukcesu.
Jeżeli przyjrzeć się głębiej młodym rentierom do okazuje się, że ponad 70% osób zbudowało majątek dzięki własnej firmie. Kolejne 20% osiągnęło sukces dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Ostatnie 10% to tzw. pozostałe przypadki.
Co więc zrobić aby osiągnąć poziom pozwalający nam żyć z dala od zmartwień finansowych?
1. Własna firma .
Otóż podążając metodą, która jak się okazuje jest najbardziej skuteczna powinniśmy zainwestować w siebie. Rozwój własnej osoby jest bez wątpienia najlepszą ze wszystkich inwestycji. Kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy jako kapitał inwestycyjny to nie wiele lecz jest to kwota w zupełności pozwalająca na założenie własnego biznesu. Większość małych firm funkcjonuje na granicy zysku i straty przez pierwsze kilka miesięcy, a zaoszczędzony wcześniej kapitał pozwala bezstresowo prowadzić firmę we właściwym kierunku bez konieczności walki o zysk już od samego początku.
Własna firma to jednak nie to samo co praca na etacie. Wiele osób jest przyzwyczajona do regularnego dochodu co miesiąc przez co ma spory problem ze zmianą sposobu podejścia do pieniędzy. Poza tym rozwój własnej firmy to już nie praca od 9 do 17 lecz walka o przetrwanie przynajmniej we wczesnym etapie rozwoju. Poza pozyskiwaniem klientów, dostawców, unowocześnianiem produktów czy usług musimy walczyć z potężną biurokracją. Nic jednak nie daje takiej przyjemności jak widok własnej organizacji, która rośnie z kwartału na kwartał osiągając coraz to większe zyski. Pracując w korporacjach nasze wynagrodzenie zawsze jest limitowane wynagrodzeniem innej osoby, która może nas zastąpić. Zyski własnej firmy zależą wyłącznie od nas i nie podlegają żadnym ograniczeniom.
Najważniejszy jest jednak fakt, że nigdzie nie dostaniemy takiej lekcji życia jak prowadząc własny biznes. Problemy z jakimi przychodzi nam się zmierzyć przewyższają teoretyczne wykłady wielokrotnie. To jak z nimi sobie poradzimy wpłynie na to jakimi menadżerami będziemy w przyszłości. Polacy jako naród znani są z innowacyjności. Mało jest na świecie takich kombinatorów jak u nas i jest to ogromny atut. Połączenie pomysłowości i ciężkiej pracy to doskonała recepta na sukces. Nie chodzi o to abyśmy od razu wdrażali pomysły na miarę kolejnej „naszej klasy” lecz wystarczy rozejrzeć się dookoła i zadać sobie kilka pytań w stylu:
– w którym sektorze mógłbym świadczyć usługi na wysokim poziomie przy ograniczonej konkurencji z relatywnie wysokimi marżami?
– jakich produktów brakuje na rynku i jak mogę przebić się z moim produktem?
– czy mój unikatowy produkt / usługę łatwo będzie skopiować i co zrobić aby być 2 kroki przez naśladowcami?
Generalnie im, coś bardziej nietypowego tym większą mamy szansę na sukces. Wiele osób osiągnęło spektakularne sukcesy w różnych branżach tylko dlatego, że robili to co wielu uznawało za niemożliwe. Kluczowy jest jednak wybór branży czy kierunku. Pomocne mogą okazać się w tym celu publikacje osób zajmujących się prognozowanie trendów socjo-ekonomicznych. Świetnym specjalistą w tej dziedzinie jest np. Gerald Celente.
Uważam, że zdecydowanie lepiej jest poświęcić trochę więcej czasu na wyszukanie interesującej nasz niszy i relatywnie łatwy rozwój przez wiele lat niż bezproduktywna walka o przetrwanie w sektorze cechującym się ogromną konkurencją i minimalnymi marżami.
2. Nieruchomości
Kolejny sektor, który przyczynił się do powstanie znacznej ilości sporej wielkości majątków to nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości wydaje się proste lecz nic bardziej błędnego. Wiele osób nie wiedząc co zrobić z wolnymi środkami kupuje nieruchomości bo akurat jest na nie moda, bo ich ceny rosną czy też w przekonaniu, że „nieruchomości nigdy nie tracą”. Gdyby tak było wszyscy bylibyśmy milionerami.
Dobrze dobrane nieruchomości mieszkalne czy komercjalne generują nam co najmniej 8% zysku brutto. Oznacza to, że roczny dochód jaki otrzymujemy z tytułu najmu odpowiada 8% wartości nieruchomości. Od przychodu jaki otrzymujemy musimy odjąć podatek, musimy odliczyć część kwoty na pokrycie przyszłych napraw jak i musimy uwzględnić iż nasz budynek stale traci na wartości choćby dlatego, że starzeje się podobnie jak cała dzielnica. Ostatecznie większość z nas woli mieszkać w nowych dzielnicach. Wyjątek od tej reguły oczywiście stanowią ścisłe centra miast. Po odjęciu kosztów z owych 8% realnie zostaje nam około 6% co sprawia, że odzyskujemy zainwestowany kapitał po okresie ok 15 lat.
W sytuacji gdy prognozowany zysk z inwestycji jest mniejszy niż wspomniane 8% cena nieruchomości jest zwyczajnie zbyt wysoka w stosunku do zysku z najmu jaki może ona generować. Wahania cen są czymś absolutnie normalnym i są zdecydowanie większe w przypadku lokali użytkowych niż mieszkalnych.
Podczas gdy w latach 2000 – 2007 ceny lokali mieszkalnych uległy podwojeniu, ceny nieruchomości komercyjnych wzrosły 4-5 krotnie. Przyczyną był łatwy kredyt oraz dobra koniunktura gospodarcza. W okresie prosperity, której szczyt wypadł właśnie na rok 2007 większość lokali komercyjnych miała solidnych najemców, którzy w walce o dobrą lokalizację podbijali ceny najmu. Jednocześnie łatwo dostępny kredyt sprawił, że wiele osób uznało zakup nieruchomości pod wynajem za łatwy biznes. Skoro rata kredytowa wynosi 5 tys. zł. podczas gdy najemca płaci mi 6 tys. z tytułu wynajmu to nic tylko kupować lokal.
Gdy jednak gospodarka uległa schłodzeniu okazało się, że wiele sklepów nie może sobie pozwolić na czynsze w dotychczasowej wysokości. Albo zatem właściciel lokalu zgodzi się na obniżkę np. o 50% albo sklep ulegnie likwidacji. W efekcie tego zjawiska ceny lokali usługowych spadły niebywale przez ostatnie kilka lat, a mimo to brakuje chętnych na ich zakup lub wynajem.
Pisząc o nieruchomościach nie mógłbym pominąć strategii Kiyosakiego który masowo kupuje lokale pod wynajem. Jego strategia polega na kupnie lokalu z jak najmniejszym udziałem własnym oraz kredytowaniu w oparciu o stałe oprocentowanie. Z założenia czynsz najemny pozwala na spłatę raty kredytowej oraz generuje pewien zysk.
Dla przeciętnej osoby w Polsce strategia ta jest niemożliwa do realizacji z 2 powodów. W naszym kraju banki udzielają wyłącznie kredytów o zmiennej stopie procentowej, wobec czego rata kredytowa znacznie wzrośnie w kolejnych latach gdy tylko zaczną się podwyżki stóp procentowych. Po drugie kupując jeden lokal cena jaką płacimy jest nieporównywalnie większa niż gdybyśmy kupili np. wszystkie 50 lokali jakimi dysponuje dany deweloper.
Innym przykładem pasywnego inwestowania w nieruchomości jest kupno gospodarstwa rolnego, a następnie podnajmowania go lokalnym rolnikom oraz korzystanie z licznych dopłat oferowanych przez UE. W sytuacji, w której cena ziemi rolnej w Polsce rosła systematycznie przez wiele lat znalezienie dobrej jakości ziemi rolnej w rozsądnej cenie wymaga nie lada pracy.
Podsumowując, nieruchomości są bardzo ciekawym sektorem do budowania majątku. Najważniejsze jest jednak znalezienie prawdziwych okazji co wymaga sporej znajomości rynku lokalnego. Drugim kluczem jest umiejętność sprzedaży przeszacowanych nieruchomości w czasie gdy są jeszcze kupujący oferujący odpowiednie środki.
3. Pozostałe
W tej grupie najczęściej zajmują się wysoko wynagradzani menadżerowie najwyższego szczebla. Są to osoby, które zdecydowały się poświęcić karierze zawodowej i przez lata zbudowały wystarczająco duży kapitał aby pozwolić sobie na spokojne życie.
Całkiem innym przykładem lecz moim zdaniem wartym przytoczenia są osoby, które przez wiele lat mieszkały i pracowały w drogich krajach o silnej walucie (Norwegia, Szwajcaria). Oszczędności zgromadzone przez wiele lat pracy mogą nie być powalające lecz mogą zapewnić więcej niż komfortowe życie w krajach o niskich kosztach życia i fantastycznym klimacie (Ekwador, Chile, Indonezja).
Pisząc to zapewne zasmucę wiele osób lecz osobiście nie znam ani jednej osoby, która została rentierem wyłącznie inwestując środki na rynkach finansowych. Osoby medialne, kojarzone z rynkami finansowymi jak Schiff czy Rogers zbudowali kapitał od budowania własnych firm inwestycyjnych a nie od pomnażania własnych oszczędności.
Wiele osób zadaje pytania czy warto posiłkować się kredytem aby zwiększyć zyski z inwestycji. Moim zdaniem absolutnie nie. Aby być dobrym inwestorem należy poznać wiele aktywów, stracić część kapitału, wyciągnąć odpowiednie wnioski i nauczyć się inwestować bez emocji, no prawie. Nauka inwestowania kosztuje, a straty bolą. Potęgowanie emocji strachem przed utratą aktywa kupionego na kredyt może co najwyżej doprowadzić do błędnych decyzji inwestycyjnych.
4. Jak zacząć?
Niezależnie od tego jak dużo mamy kapitału inwestowanie prawdziwych pieniędzy to coś zupełnie innego niż wirtualne portfele oferowane przez instytucje finansowe. Inwestując własne ciężko zarobione pieniądze nasza motywacja do nauki jest zwielokrotniona, a lekcje z prawdziwej nauki na długo zapadają w pamięć. Najważniejsze w nauce jest nieuleganie modzie czy sugestii tzw. doradców finansowych, którzy są wynagradzani w zależności od tego ile sprzedadzą nam produktów, a nie ile dla nas zarobią.
Prawdziwa nauka wywodzi się ze znajomości historii, poznania jak działa system. Dopiero wtedy możemy zacząć przyglądać się mechanizmom rynkowym. Co z tego, że z analizy technicznej wyszło nam, że cena akcji spółki X powinna wzrosnąć skoro w skutek globalnych problemów z płynnością inwestorzy wyzbywają się całych pakietów z rynków wschodzących. Media uczą nas abyśmy koncentrowali się na szczegółach zapominając o szerszym spojrzeniu i tu właśnie leży wyjaśnienie czemu większość inwestorów traci kapitał. Gdyby młodzi ludzie pchający się na Forex wiedzieli o tym, że średnio co miesiąc organa nadzoru nakładają na banki kary idące w setki milionów dolarów za manipulowanie rynkiem może zastanowiliby się dwa razy czy aby na pewno chcąc grać znaczonymi kartami.
Generalnie nie ważne jakimi środkami dysponujemy, mając odpowiednią wiedzę i chęci do jej poszerzania inwestowanie na rzeczywistych rynkach pomoże nam zarówno w pomnażaniu środków jak i pogłębianiu wiedzy. Nawet mały kapitał odpowiednio zarządzany przez kilka lat może okazać się wystarczający do nabycia nieruchomości czy to założenia własnej firmy.
5. Kryzys jako źródło możliwości
Załamanie gospodarcze kojarzy się niewątpliwie bardzo negatywnie. Dla niektórych osób kryzys może jednak stanowić ogromne możliwości. Osoby dysponujące zasobami gotówki niewątpliwie znajdą prawdziwe perełki inwestycyjne. Posłużę się przykładem z życia wziętym.
Niecały rok temu kolega mieszkający na pewnej wyspie w ciepłym klimacie nabył nieruchomość pod wynajem za niecałe 200 tys. Euro. Widząc jakie są ceny nieruchomości w okolicy oraz potencjalny dochód z najmu była to niewątpliwie okazja. Jak się okazało, poprzedni właściciel domu kupił go w roku 2006 za ponad 500 tys. Euro. Nie była to jego jedyna nieruchomość lecz jedna z wielu. Problem polegał na tym że wszystkie domy były obciążone kredytami. Owy dom był wystawiony na sprzedaż od 2 lat przy czym cena nieustannie spadała aż do 350 tys. Euro. Było to zbyt wiele dla mojego kolegi. Gdy bank ostatecznie zagroził licytacją którejś z nieruchomości dotychczasowy właściciel domu szukając wyjęcia z sytuacji zaakceptował kwotę 200 tys. co odpowiadało 40% ceny sprzed 7 lat. Transakcję zamknięto w ciągu 4 dni. Warunkiem koniecznym była gotówka tu i teraz.
Ktoś może stwierdzić, iż szukanie takich okazji jest niemoralne. Być może ale taki jest świat. Rozwijając własną firmę przyczyniamy się do eliminacji konkurencji. Ktoś traci pracę w kiepsko zarządzanej firmie, ktoś inny znajduje ją w u nas. Tak już jest. W trakcie kryzysu majątek nie wyparowuje tylko zmienia właścicieli. Najważniejsze jednak to nauczyć się budować majątek.
(przedruk za zgodą Autora z IndependentTrader.pl – Niezależny Portal Finansowy (tutaj))
