Obrabują za nieruchomość. Renta planistyczna w pigułce

Banknoty dwustuzłotowe - zdj. ilustracyjne.
Banknoty dwustuzłotowe - zdj. ilustracyjne. / Fot. PAP
REKLAMA

Właściciele nieruchomości zapłacą za wzrost ich wartości nawet wtedy, gdy nie będą planowali jej sprzedać. Rząd PiS pracuje właśnie nad zmianą przepisów dotyczących tzw. renty planistycznej.

Aż 30 procent od wzrostu wartości nieruchomości zapłaci jej właściciel, jeśli po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego jego działka będzie więcej warta – takie jest główne założenie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którą pracuje resort rozwoju. We wtorek 6 września nowy projekt ustawy wpłynął do laski marszałkowskiej. „Propozycja zakłada, że zmienią się zasady dotyczące naliczania renty planistycznej, czyli opłaty za wzrost wartości nieruchomości” – podsumował te planowane zmiany „Dziennik Gazeta Prawna”.

REKLAMA

Jak informuje gazeta: „obecnie właściciel uiszcza ją dopiero w momencie, gdy sprzedaje nieruchomość – o ile robi to przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Wysokość opłaty wynosi wówczas maksymalnie 30 proc. wzrostu wartości, jest więc powiązana z ewentualnym zyskiem”.

Prenumerata NCZ! z książką GRATIS!

Renta planistyczna

Co to jest renta planistyczna? To opłata za wzrost wartości nieruchomości. Ten wzrost jest w polskich realiach najbardziej widoczny, kiedy działka zmienia swoją kwalifikację. O co chodzi? Reliktem PRL jest prawo dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Polega ono na tym, że gmina ustala plan zagospodarowania ziemi znajdującej się na jej obszarze. Każda działka ma więc swoje przeznaczenie, np. rolna, budowlana lub rekreacyjna. To z kolei warunkuje możliwość ich zagospodarowywania. Na przykład na działce rolnej nie można wybudować domu. Takie zapisy prowadzą więc do dysproporcji w wartościach działek. Najtańsze są rolne, bowiem właściciel nie może na takiej działce postawić domu. Sprytni Polacy znaleźli i na to sposób: można kupić działkę rolną znajdującą się na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego i wystąpić do gminy o tzw. warunki zabudowy. Wówczas gmina wydaje je dla tej konkretnej działki i można wybudować dom.

Popularność działek wykorzystywanych w celu budowania domków letniskowych spowodowała, że rosła liczba działek kupowanych nawet na terenach oznaczonych jako rolne. Skutkiem tego było coraz więcej wniosków kierowanych do gmin o zmiany planów zagospodarowania przestrzennego. Często zdarzało się, że rada gminy na specjalnej sesji uchwalała zmiany w planie zagospodarowania, dzięki czemu działki rolne stawały się budowlanymi. Dla ich właścicieli było to jak prezent od losu – po tym biurokratycznym zabiegu wartość ziemi mogła wzrosnąć nawet kilkunastokrotnie.

Doprowadziło to oczywiście do szeregu patologii. Oto inwestorzy zainteresowani nabywaniem działek próbowali nieformalnie dogadywać się z burmistrzami lub członkami rad gmin, aby uzyskać przekwalifikowanie swojej działki. W takim wyścigu wygrywał ten, kto miał lepsze „dojścia” i możliwości zakulisowego załatwienia sprawy. Taki system w oczywisty sposób krzywdził uczciwych ludzi nie mających „dojść”.

Biznes po znajomości

Taka rzeczywistość spowodowała też, że powstał biznes polegający na tym, iż dobrze poinformowany człowiek – najczęściej pozostający w doskonałych relacjach z wójtem albo członkami rady gminy – dowiadywał się nieoficjalnie, jakie zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego zostaną wprowadzone i które działki zmienią swoją kategorię. Kupował wówczas kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt działek rolnych, czekał rok-półtora, pojawiał się nowy plan zagospodarowania i wówczas człowiek stawał się milionerem. A jeśli dodatkowo chciał się wzbogacić, to działki dopiero uznane za budowlane dzielił na mniejsze i sprzedawał ze sporym zyskiem.

Państwo zabiera

W planowanej zmianie przepisu chodzi o to, aby w sytuacji gdy wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego działka rolna stanie się budowlaną i jej wartość wzrośnie, szczęśliwy właściciel płacił gminie aż 30 procent różnicy wartości. Przykład: działka rolna kosztuje 50 tysięcy złotych, staje się budowlaną i kosztuje już 200 tysięcy złotych. Różnica wynosi więc 150 tysięcy. 30% tej kwoty to 45 tysięcy złotych. I taka kwotę właściciel działki będzie musiał wpłacić do kasy urzędu gminy.

Haczyk polega na tym, że trzeba będzie taki wzrost wartości wycenić i będzie to musiał zrobić biegły rzeczoznawca. Dojdzie więc tutaj do nadużyć. Jeśli rzeczoznawca będzie wynajęty przez właściciela – napisze mu operat taki, żeby jego klient zapłacił jak najmniej. Jeśli rzeczoznawcę wynajmie gmina – będzie on chciał zrobić operat na jak największą kwotę, aby jak najwięcej pieniędzy zasiliło kasę gminną. Ciekawe, czy rząd wpadnie chociaż na pomysł, by gmina musiała ogłosić przetarg na wyłonienie biegłego rzeczoznawcy, który będzie szacował wzrost wartości nieruchomości? Jeśli tego nie zrobi (a w planowanych zmianach przepisów nie ma na ten temat ani słowa), tylko czekać na kolejne „mafie nieruchomościowe”, składające się z biegłych zaniżających albo zawyżających ceny działek. Rozbijanie tych „mafii” stanie się ważnym zadaniem państwowych służb.

O co chodzi?

Można stawiać pytanie, jaki jest cel wprowadzanych zmian. Truizmem byłaby konstatacja, że chodzi o to, aby po raz kolejny nas obrabować z pieniędzy. Wejście w życie przepisów nowej ustawy będzie oznaczać, że do gminnych kas w całej Polsce wpłyną setki milionów złotych od właścicieli przekwalifikowanych nieruchomości. Jak to tłumaczyć?

Częściową odpowiedzią na to pytanie mogą być dane dotyczące sytuacji finansowej polskich gmin. W książce „Imperium marnotrawstwa” opisałem fatalną politykę finansową większości polskich gmin, wynikającą m.in. z zasad narzucanych przez Unię Europejską. Przypomnijmy: eurokraci przyznali polskim gminom szereg dotacji na inwestycje, m.in. na fontanny, na mariny, na obiekty sportowe. Szkopuł jednak w tym, że opłacało się to krótkoterminowo. Dotację można było wziąć, zrealizować, a pieniądze przejeść (środki najczęściej trafiały do firm realizujących inwestycje, związanych z włodarzami gmin) za to później koszty utrzymania tych inwestycji spadały już na gminę. Baseny termalne, mariny, fontanny i inne podobne obiekty trzeba było już utrzymywać z pieniędzy gmin. Gminy na początku sobie z tym radziły, potem brały kredyty. Z każdym kolejnym rokiem ich stan finansów się więc pogarszał. Najbardziej wymownym tego przykładem jest gmina Rewal w województwie zachodniopomorskim – pierwsza gmina, która zbankrutowała. Rosnące wydatki, wzrost cen, wzrost biurokracji – wszystko to powoduje, że gminy borykają się z coraz poważniejszymi problemami finansowymi. Potrzebują więc pieniędzy. Trudno się oprzeć wrażeniu, że lukę w gminnych finansach mają wypełnić właśnie przychody z renty planistycznej. Jak zwykle więc, za niefrasobliwość i niegospodarność zapłaci Bogu ducha winny pracowity Polak.

Wywłaszczenie rolników

Jakie skutki będzie miało wprowadzenie tych zmian? Wydaje się, że gminy staną się zainteresowane tym, aby uzyskać jak najwięcej przychodów, zatem będą tak zmieniać plany zagospodarowania przestrzennego, aby jak najwięcej działek przekwalifikować z „rolnych” na budowlane. Może się więc okazać, że w Polsce… zabraknie działek rolnych. Tylko patrzeć, aż gmina przekwalifikuje wielohektarowe gospodarstwo rolne na działkę budowlaną. Jego wartość może wówczas wzrosnąć o kilkadziesiąt milionów złotych. Rolnik, który uprawia pole, będzie więc musiał zapłacić kilkanaście milionów złotych „renty”.

Oczywiście nie będzie go stać na taki wydatek. Gmina skieruje więc sprawę do sądu, ten wyda nakaz zapłaty, komornik rozpocznie egzekucję i zabierze rolnikowi ziemię, a potem wystawi ją na licytację. Nowym nabywcą zostanie najprawdopodobniej zagraniczny koncern. I w ten sposób miliony polskich rolników mogą zostać wywłaszczonych, co – poza tragediami niewinnych ludzi – może doprowadzić do kryzysu żywnościowego w Polsce. A to wszystko pod płaszczykiem patriotyzmu. Jak słusznie zauważył Mirosław Dzielski – współzałożyciel UPR: „Nienawiść ubrana w szaty miłości i głęboko wierząca, że jest miłością – oto czym jest socjalizm”.

Leszek Szymowski


REKLAMA