Pojawiły się kolejne niejasności związane z regulacjami wprowadzonymi przez rząd w ramach walki z koronawirusem i jego skutkami. Tarcza antykryzysowa zawiera zapis o abolicji czynszowej w centrach handlowych. W ocenie prawników, jest on bardzo nieprecyzyjny.
Prawnicy alarmują, że przepisy dotyczące ulgi w czynszu i opłat eksploatacyjnych dla dzierżawców w centrach handlowych są niejasne. Teoretycznie tarcza antykryzysowa miała sprawić, że najemcy sklepów, które zostały zamknięte z powodu koronawirusa, nie będą płacić za okres pandemii. W praktyce jednak zastosowanie tych przepisów może okazać się niezwykle problematyczne.
Chodzi o nowelizację ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Kontrowersje wzbudza bowiem art. 15 z tzw. tarczy antykryzysowej 2.0. W myśl tego zapisu, podczas zakazu działalności w obiektach handlowych powyżej 2 tys. metrów kwadratowych wygasają zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub podobnej, na mocy której dochodzi do oddania do użytkowania powierzchni handlowej. Ponadto, w ciągu trzech miesięcy od zniesienia obostrzeń najemca powinien wystąpić do właściciela z ofertą przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres zobowiązania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
Wiele niejasności
Prawnicy wskazują jednak, że zapis jest bardzo nieprecyzyjny. Ich zdaniem, wywoła to szereg wątpliwości interpretacyjnych. Zwłaszcza, że umowy najmu powierzchni handlowych w galeriach są bardzo rozbudowane i zawierają wiele wzajemnych zobowiązań stron.
– Przepis mówi o wzajemnym wygaśnięciu zobowiązań, ale co to oznacza? Czy dochodzi do wygaśnięcia całej umowy? A jeżeli chodzi o wygaśnięcie zobowiązań, to jakich? Co np. z kaucją, którą wpłaca wielu najemców przed wynajęciem lokalu? – ujawnił w rozmowie z „Rzeczpospolitą” swoje wątpliwości Maciej Obrębski. Adwokat specjalizuje się w prawie nieruchomości.
Pole do nadużyć
Kolejny prawnik wskazał natomiast na możliwość pojawienia się nadużyć. Przepisy o abolicji czynszowej nie obejmują bowiem wszystkuch najemców. Wyjęci z niego są ci, których przeważająca działalność polega na sprzedaży żywności, produktów kosmetycznych, artykułów toaletowych, środków czystości czy gazet.
– Część najemców prowadzi sklepy wieloasortymentowe, przy czym wynajmujący co do zasady nie mają dostępu do danych, na podstawie których mogliby ustalić przeważającą sprzedaż danego najemcy. Taki stan rzeczy może prowadzić do nadużyć polegających na tym, że wieloasortymentowy najemca, który wie, że nie został objęty ograniczeniami w prowadzeniu działalności i może handlować, mimo to zamyka lokal i odmawia zapłaty czynszu, twierdząc, że został objęty abolicją. Robi to z tego prostego powodu, że w galerii nie ma klientów. Nie mając dostępu do danych sprzedażowych najemcy, wynajmujący musi polegać na jego oświadczeniu. Chyba że przyjmiemy za miarodajny przedmiot przeważającej działalności, który najemca ujawnił w rejestrze przedsiębiorców – podkreślił mec. Maciej Chrzan, szef zespołu prawa nieruchomości z kancelarii Jara Drapała & Partners.
Okres zwolnienia z opłat
Kolejnym problemem, który podnoszą prawnicy, są niejasności wokół okresu abolicji czynszowej.
– Według tarczy najemca nie musi płacić czynszu w okresie obowiązywania ograniczeń. Ma też trzy miesiące na złożenie oferty przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach, począwszy od zniesienia ograniczeń. Powstaje pytanie, czy przez ten trzymiesięczny okres najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz i inne należności z umowy najmu, czy jednak nie – podkreślił mec. Chrzan.
Tarcza przygotowana bez znajomości systemu działania branży
Wiele zastrzeżeń do zapisów, jakie zawiera tarcza antykryzysowa, mają same galerie handlowe. Zdaniem Radosława Knapa, prezesa Polskiej Rady Centrów Handlowych, zapisy w pierwszej tarczy są bardzo nieprecyzyjne. Knap również, że „zostały zaproponowane bez znajomości sytemu działania branży”.
– Obecnie zarządcy, właściciele i najemcy tych obiektów starają się wypracować we własnym gronie stanowisko i przygotować je do bezpiecznego otwierania do tej pory nieczynnych placówek. Napływają do nas informacje, że w wielu miejscach udało się wypracować rozwiązania w drodze porozumień stron – dodał.
W tej kwestii premier Morawiecki, wraz z ministerstwami rozwoju i zdrowia, zorganizował wideokonsultacje z przedstawicielami galerii i centrów handlowych.
Źródło: Rzeczpospolita
